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成功案例之厂房承租人拆迁补偿案

2017-10-31 16:50:34 来源: 四川顶泰律师事务所 浏览:742 咨询电话:028-61644044

【背景简介】
王某(化名)是深圳市某村民。2003年3月1日,王某与村委会签订《土地租赁合同》,约定王某租赁本村某公路西侧的部分土地,租赁期限为2002年3月1日至2022年2月29日,租赁费为每年30000元。此外,合同中还约定,国家、区、镇、村建设规划,需占土地及国家政策调整时,双方必须无条件服从,给双方造成的经济损失按国家政策的有关规定执行,本合同终止。如遇不可抗拒的自然灾害,损失自负。合同签订后,王某与村委会即开始实际履行。
2006年4月1日,王某与上海某实业公司(以下简称XX公司)签订《房屋租赁合同》,约定王某将本村占地8000平方米,建筑面积6500平方米,包括厂房3560平方米、仓库1500平方米、办公用房及生产生活用房1300多平方米在内的全部房屋与院落租赁给XX公司为纸制品生产经营使用,租赁期限自2006年5月1日至2020年4月30日。同时,合同中还约定,国家、集体有政策性调整、占地等情况时按国家和集体的政策执行,合同提前终止。尔后,双方均按照合同约定开始实际履行各自义务。后因公司业务发展之需,XX公司扩建了一处1500平方米的厂房,并自行安装了锅炉等设备。此后,公司的经营情况良好,所生产的产品的市场占有率也不断攀升。
然而,2011年8月,经深圳市人民政府批准的轻轨五号线延伸段土地一级开发项目的动迁,给公司的发展带来了巨大的障碍。
2011年9月30日,王某就涉案房屋与拆迁人签订了《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》。协议中载明:(1)王某在拆迁范围内非住宅房屋占地面积6712.8平方米,房屋1300.93,其中从事销售纸制品生产经营房屋建筑面积8009.74平方米;(2)经评估确定,房屋总体重置成新价补偿款为12111914元(其中X号房建筑面积4750.51平方米,房屋评估价为1185954元),附属物1604970元;(3)搬迁补助费8046011.29元,其中包括搬家补助费600673.25元、停产停业综合补助费5890203.04元、设备迁移费150100元;(4)提前搬迁奖励费1789765元。在签订此协议时,王某对拆迁方作出承诺:在签订补偿协议之前,承诺人已与该搬迁地上所有权利人达成补偿分配协议并已履行完毕,如今后出现任何第三人就搬迁补偿提出任何权利要求或发生纠纷、诉讼等,均与拆迁方无关,由承诺人自行解决并承担一切责任。
然而,王某对拆迁方作出的 “承诺”却并没有兑现,王某不但没有主动与XX公司谈补偿分配,而且断然拒绝了XX公司闻讯后提出的合理分配拆迁补偿款的方案。
自王某与拆迁方签署了补偿安置协议之后,拆迁项目的实施单位便停了XX公司的水、电,XX公司的生产运营陷入瘫痪,亏损连连。2011年年初,XX公司起诉至深圳市人民法院,要求某村村委会、王某赔偿因停电导致的工人工资损失和停工违约金损失。同年7月上旬,深圳市人民法院作出《民事判决书》,该判决认定XX公司与王某的租赁合同于2011年10月1日终止,驳回了XX公司的诉讼请求。XX公司不服提起上诉,但二审法院于2012年判决维持了一审判决。
2012年3月9日,王某向深圳市人民法院申请先予执行,要求XX公司将承租的场地腾退。同日,深圳市人民法院作出《民事裁定书》,裁定XX公司立即腾退其从王某处承租的位于某村的场地。
2012年3月12日,XX公司无奈只得自行将涉案房屋腾空。
2012年5月初,王某再次向深圳市人民法院提起民事诉讼,诉称XX公司一直未将机械设备从其租赁原告的场地里搬出,要求XX公司支付2011年10月至2012年4月实际占用费232534元,并支付利息损失702545元。
接二连三遭逢不幸的XX公司在万般无奈之下,委托了本所律师偿试最后一搏。
【办案过程】
介入XX公司一案之后,本所律师团队首先对案件细节进行了梳理,并展开了周密分析,很快便形成了应诉与反诉并驾齐驱的维权方略。
一方面,本所律师就王某对委托人XX公司的起诉做出了针锋相对的答辩:XX公司承租的房屋已经被法院先予执行,房屋已经腾空,故不存在房屋腾退的问题。而房屋之所以被延期拆除,是因为王某侵占XX公司应得拆迁补偿款所造成。故而,王某的诉讼主张没有依据。
另一方面,本所律师为XX公司设计了反诉方案,指出XX公司在承租房屋内进行生产经营,并且办理了工商营业执照和税务登记证,并且实际进行了经营,依法缴纳了各项税款,应当获得就涉案房屋产生的拆迁补偿款中的如下部分:(1)X号楼厂房乃是由XX公司所建,其补偿款应分配给XX公司;(2)锅炉等设备乃是由XX公司所安装,其补偿款应分配给XX公司;(3)厂区内所有装修设备均由XX公司自行安装,XX公司应从附属物补偿款中分得相应部分;(4)涉案房屋由XX公司实际经营,故搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费、设备迁移费均应归XX公司所有;(5)因搬迁工作需由XX公司与王某共同协作完成,故而提前搬迁奖励费的一半应当双方各一半。
经过本所律师的努力,2012年底,深圳市人民法院作出判决,支持了XX公司一方的抗辩意见,认为王某与XX公司因拆迁补偿款的分配问题发生纠纷,导致房屋延期拆除,双方对此均负有责任,故王某主张的实际占用费及利息损失于法无据,不予支持。同时,深圳市人民法院认为XX公司反诉提出的5项主张也得到了法院的支持。据此,经过本所律师的不断努力,XX公司拿回了应得的补偿,拆迁所造成了损失降到了最小值。

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