购买二手房如何避免法律风险？

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2019-06-03 16:45:01 来源：小顶法律网浏览：604 咨询电话：400-666-3138

商品房作为大宗商品，因其特殊性及所涉金额巨大，稍有不慎，就会带来不必要的损失，而其中最主要原因是大部分购房者缺乏法律风险意识以及对所购房屋的了解程度不够。

上海合同律师

一、购买前
1、核实房屋的产权人与使用权人。
实践中，很多房屋产权人与实际使用权人不同一，需要注意有无其他共有人，是否已经取得该共有人的同意，如果是使用权人出售二手房没有取得房屋产权人的书面授权，此时需要特别注意，建议谨慎购买。
2、实地查看房屋状况。
如果你看上某套二手房，有必要了解该房屋的建筑面积和使用面积是否与房产证上登记的面积一致、房屋的户型、结构，简单装修还是精致装修、房屋的楼层及建筑年代等。
3、了解房屋的周边环境及配套设施。
具体了解房屋所处的位置，南北朝向还是其他朝向，周边交通是否拥堵，生活配套设施是否完善，临街房还是小区房，小区的安全性如何，物业管理服务是否规范、电梯房还是楼梯房等基本情况。
4、掌握房屋的性质。
一定要清楚了解该二手房是否设定了抵押，是否被司法冻结，是否安置房、房改房、产权是否清晰，必要时可以到房管局查询核实；还要注意该房屋是否已经出租给第三方，租赁合同中有无约定优先购买权，避免给房屋过户带来不必要的损失。
5、了解房屋所处的土地性质。
需要了解房屋所在的土地是建设用地还是农村集体土地，是国有出让地还是划拨地，如果是农村集体土地之宅基地所建房屋的转让是有限制的，通常只能是本村村民之间进行流转。

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二、签订合同时
1、房屋买卖双方所欠的购房合同条款尽量规范、细化、不存在模棱两可的条款，避免带来不必要的损失。
2、购房款建议分期支付，签订合同时支付一定比例的定金，交付房屋时支付一定比例的房款，但大部分购房款应在办理产权过户后支付，因为只有拿到房屋产权证，才能表明房屋是你个人的。
3、注意约定交房时间、房屋产权过户时间及逾期交付或过户的违约责任，并约定违约金的计算方式及支付方式，如按购房款总额的百分之几支付违约金或同地段的租金等；还应注意因房价上涨卖方毁约的情形，增加卖方违约的成本条款。
4、除非是一次性购房，如果是银行按揭贷款购房，需要注意因购房者自身原因导致按揭贷款申请不通过，此时需要注意能否解除购房合同，避免因自身经济条件有限，不能顺利买房。
5、房屋交易所产生的的税费由买方还是卖方承担，需要明确；如果房屋的产权人为多人，如夫妻、家庭共有房屋，产权人需要一致同意并且在合同上签字；如果是继承式的房屋，买方有权要求卖方出示继承权证明文件。
6、该房屋使用权人或产权人的户口是否登记在房屋所在的地址，如果有这种情形，需要约定对方户口何时能迁出，逾期迁出时的违约责任及违约金的计算方式怎么约定，以免造成买方无法顺利上户口。
7、如果房屋现有家私、装修，是否包含在房屋总价款中；是否已经结清水电费、物业管理费等费用，这些内容都需要在购房合同中加以约定。
综上所述，二手房的买卖，还需要结合具体情况加以分析，如果自己不能拿决定，建议在专业律师的指导下购买，以免因小失大，尽早顺利买到自己称心如意的房屋。

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